只看不买!外资抄底中国房地产并不属实 | 资本市场

新闻 2022-11-24

只看不买!外资抄底中国房地产并不属实 | 资本市场

作者 | 杨凯

编辑 | 夏县明、梁秀杰

视觉 | 刘玉娇

责编 | 韩玮烨

“3600亿外资抄底中国房地产”、“凯德15亿购入杭州住宅地块”、“高盛、森瑶成立合资公司”……最近,关于“外资抄底中国房地产”的新闻,铺天盖地。

但是在这些新闻背后,依旧值得思考:外资真的在抄底吗?房地产已经触底了吗?这些消息的背后的深意又是什么?

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首先抄底的不是住宅

从外资地产资金参与中国投资的方式来看,主要有四种模式:与本土企业进行共同开发模式、成熟商业物业收购模式、参与本土房地产企业海外上市、人民币基金模式。

由于第一种模式投资单一项目无法发挥资本快速流动优势,且面临周期长、效率低等问题,第四种模式面临在境内缺乏有效的资源渠道、投资文化、投资习惯差异等问题,外资地产基金参与中国投资主要模式为成熟商业物业收购。此外,随着中国公募REITs的放闸,资产的募投管退渠道已经打开,产业园区、物流地产、保障性租赁住房、数据中心等新兴经济物业也成为了外资瞄准的“抄底”资产。

可以看出,外资投资“抄底”的物业或者不是住宅。

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大宗交易市场,外资比例逐年下降

既然抄底的不是住宅,那就看看近年来内地大宗交易市场。

从2018年开始,内地大宗交易成交额中外资占比逐步缩减,内资已成为绝对主力。

外资占比逐年缩减有多方面原因:一、2016年前后,增量供应达到峰值,内资将目光又从存量转移到增量市场,即一二线城市的大宗物业投资;二、2018年开始,国内房企到期债务开始渐入高峰期,房地产行业风险开始显现;三、内资资金大量涌入,资产价格攀升,回报率普遍下降;四、2019年到2022年,疫情、经济下行等因素导致不确定性增加,外资比例进一步缩减。

图表1:2018-2022年第三季度内地大宗交易市场内外资成交比例

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数据来源:睿和智库

可以看出,从近年来大宗交易成交比例来看,外资占比是逐年下降的,这个时间外资抄底,难道说以上因素已经解决,资产价值已经触底?

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资产价格真的到底了么?

前段时间,凯德七折拍下博瑞大厦引人侧目【相关阅读:凯德抄底东三环写字楼,拉低京城核心资产价格基准】。核心区域的优质资产都要打折出售了,反映出从去年开始的资产抛售潮今年仍在持续。据世邦魏理仕发布的《2022年中国房地产市场展望》数据显示,2022年房企面临约3,500亿元债券到期,在债务及“三条红线”的达标压力之下,2022年内资房企都在加快处置资产。

目前,在市场上开发商、机构债权人都在希望加速抛售资产实现快速变现时,买方却在观望。主要原因为:一方面,2022年大宗交易的主力城市――北上广深疫情反复,加上经济下行的压力下,作为大宗交易主要资产类型的商办资产在运营数据上整体表现不佳,一定程度影响投资机构的出手,因为商办资产退出在3-5年之间,在商办市场低迷的情况下,要及时退出可能会承担更大的运营压力及风险。

图表2:北上广深前三季度写字楼净吸纳量

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数据来源:高力国际

另一方面,市场还未出清。从今年各地的土拍情况来看,参赛选手基本是央企及地方国企,民营企业报名甚少。从2022年前三季度房企拿地情况来看,排名前十的企业均为国央企。

未来房地产行业或将形成央国企或混合制房企占主导地位的格局,市场集中度将快速提升,这个过程意味着一批中小房企将掉队,手中的存量资产将对资产价格带来进一步下降空间。

图表3:2022年1-9月房企拿地面积前十名

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数据来源:中指研究院

虽然近期开始出台一些政策开始保交楼、保项目、保企业。但是政策面的利好并不意味着地产行业已经见底,而是正在加速见底,所以“抄底”说法立不住。

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抄底中国,还是抄底亚太?

看完中国地产资产情况,看下亚太地区地产投资趋势。

从整个亚太地区地产投资情形来看,澳大利亚和日本市场相对透明以及更具流动性,一直是亚洲房地产投资者的核心市场。新加坡以及东南亚国家如泰国也正在成为投资者青睐的新兴市场,从投资趋势来看酒店、物流、商业办公空间、数据中心和多户住宅等资产都在吸引投资者。在2021年,疫情限制和地缘政治担忧并没有阻碍亚太地区房地产投资者的投资,这意味着在2022年随着亚太国家疫情政策的放宽,亚太经济体的经济体回复增速都会提高亚太地区地产投资的热情。

在国际投资者看来,短期内中国由于疫情政策、债务泡沫、政府优先事项等问题,房地产市场仍存在较大不确定性。综合来看, 亚太地区地产投资热度不减,但由于中国不确定性较强,国际投资者将目光转向澳大利亚、日本、新加坡等成熟地区和新兴区域。

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图片来源:第一太平洋(601099)戴维斯

《Real estate investment in 2022: Asia Pacific》

结语

虽然外资动作频频,但是钱能否投出去还是两说,以公募REITs退出为例,REITs底层资产必须足够优异,政策、区域、产业、运营情况缺一不可,不动产投资周期又长,选择项目需要足够谨慎,所以说,虽然消息听起来来势汹汹,但是投出去的恐怕就没多少了。

但是并不是悲观或者消极的看待这些消息,外资一向被认为是“聪明钱”,这段时间集体的要“抄底”房地产,其实透露出的信号意味更浓。如果一定要做个时间预测,睿和智库认为,在2023年上半年中国经济趋势更加明朗之时,外资有可能择机选择性价比更好的资产入手。

睿和智库重磅推出2022第七届中国不动产资产管理峰会,此次峰会将推出2022年不动产大宗交易市场及资本动向专场,总结2022年大宗交易市场表现,研判2023年大宗交易趋势,帮助行业人士抓住投资机遇,抄底优质资产。敬请期待!

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(责任编辑:刘海美 )