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郑州房价“9连跌”,政策暖风不断带动市场底部修复

2505月
更新时间:05月25日|标签:

  “最近市场有所改善,之前一个商圈周末一天也就成交六七套,上周日我们商圈成交了20套。”郑州二手房经纪人魏军(化名)向21世纪经济报道记者表示。

  据魏军观察,上周郑州再次下调房贷利率之后,市场看房量和成交量均有所增加,但整体来看郑州的购房者仍以观望为主。

  纵观今年,郑州房地产市场最大的调控动作是3月1日发布的18条楼市新政(后简称“郑18条”),涉及老人投靠家庭可新购一套住房、下调住房贷款利率、购买二套住房“认贷不认房”等多个面向,在热点城市调控中具有一定的风向标意义。

  其后,郑州继续释放政策暖意,包括推进大棚户区改造项目货币化安置,明确加大对房地产等重点领域的信贷支持,扩大青年人才的首次购房补贴发放范围等,支持刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

  综合国家统计局、郑州住房保障和房地产管理局数据,去年8月开始郑州房价“9连跌”,今年3、4月郑州楼市成交环比有所增加,但与去年同期比仍有较大差距,市场有待继续修复。

  中指院郑州分院总经理梁波涛向21世纪经济报道记者分析,近期郑州楼市利好政策频出,房贷利率持续下调,激发了部分住房需求释放。

  梁波涛指出,郑州政策效果传至市场端需要一定时间,疫情及全球经济不稳定因素也影响消费者重建置业信心。随着政策效果的逐步显现,未来房地产市场整体环境将逐步回暖。但从目前来看,房价大幅回升存在一定难度。

  成交增加,市场表现仍弱于去年同期

  “由于当时考虑未来回郑州发展,我2018年年中以1.31万元/平方米的价格在郑州买了新房,当时的首套房贷利率是5.88%,现在账面浮亏20万元左右。”老家河南目前在北京工作的杜文(化名)告诉21世纪经济报道记者。

  杜文称,买房时所购项目的价格较高,之后项目价格整体处于阴跌状态,市场成交也不太理想。如今在考虑在北京买房的可能性,一方面北京“认房又认贷”,首付压力大;另一方面受郑州限售政策影响,杜文的住房还需要等待两年才能出售。

  郑州整体市场变化与杜文所购项目行情既有相似性也有差异性。与2018年年中相比,郑州房价整体上涨,成交大幅回落。据郑州住房保障和房地产管理局数据,2018年6月,郑州新房均价8409元/平方米,成交量30214套。2021年6月,郑州新房均价上涨至12885元/平方米,成交量下跌至16473套。

  受郑州“7・20”特大暴雨灾害及疫情等因素影响,今年2月,郑州新房均价回调至10936元/平方米,当月成交量仅5323套,同比分别下降12%和32%。

  3月开始,郑州多次推出房地产支持政策,“郑18条”从支持合理住房需求、改善市场住房供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境等5方面发力,力促行业回暖。

  3月8日,郑州发布《关于积极推进大棚户区改造项目货币化安置工作的实施意见》,通过货币化安置的手段,实现满足动迁群体的多元安置需求,缩短其安置周期,消化存量房源等目的。

  此后,郑州4月份金融机构座谈会明确要加大对房地产业等重点领域的信贷支持;郑州市青年创新创业行动新闻发布会介绍了青年人才安居工程,包括扩大青年人才的首次购房补贴发放范围等。

  另外,郑州为支持合理住房需求,多次下调房贷利率,降低居民购房成本。多位房屋经纪人、银行个贷经理告诉21世纪经济报道记者,上周郑州房贷利率再次下调,目前郑州首套房贷利率下降至4.25%,二套房贷利率下降至5.05%。

  从数据表现来看,郑州的政策调控效果尚未充分显现。

  先看房价,国家统计局数据显示,去年8月,郑州新房、二手房价格同时出现拐点,自去年8月起郑州房价连续9个月下降,到4月仍未止跌。今年3、4月,郑州新房价格环比分别下降0.7%和0.3%,同比分别下降0.6%和1.6%;同期郑州二手房价格环比分别下降0.2%和0.5%,同比分别下降0.8%和1.8%。

  再看成交,郑州住房保障和房地产管理局数据显示,今年1-4月,郑州新房分别成交6719套、5323套、7777套和6898套。环比来看,“郑18条”在内的系列支持政策发布后郑州新房成交整体有所增加,但与去年同期相比,今年3、4月郑州新房成交量分别下降45%和67%。

  二手房成交数据变化略好于新房,今年1-4月郑州二手房分别成交3564套、3219套、4971套和6011套,年内成交量持续增长。但与去年同期相比,政策发布后,3、4月二手房成交分别下降7%和18%。

  利率下降,楼市底部修复持续

  梁波涛分析,郑州新房、二手房价格持续下跌受去年“7・20”特大暴雨灾害、疫情反复影响,房企经营、去化承压导致诸多楼盘延迟交房或烂尾停工,削弱购房者购房意愿等也对房价产生一定影响。

  从成交来看,梁波涛认为,3、4月郑州新房成交远不及去年同期水平,市场仍在调整修复中。今年二手房月度成交短期上涨也不能说明市场总体趋势变化,月度环比上涨的持续性还有待观察。郑州新房、二手房整体保持底部修复趋势。

  从郑州城市基本面看,梁波涛表示,郑州是中部特大城市、河南省省会与国家中心城市,外来人口持续流入,人口虹吸效应明显,具有一定的置业基数优势。目前郑州房地产市场出现一些曲折,但从城市基本面看,未来房地产市场需求仍有增长空间。

  4月30日起,郑州再度面临疫情考验。5月3日,郑州新冠肺炎疫情防控第三十一场新闻发布会明确,除封控区外,郑州主城区其他区域参照管控区标准管理,每天每家可安排1人,凭24小时核酸检测阴性证明,到社区指定地点购买生活物资。

  受市场环境及疫情等因素影响,“五一”郑州楼市表现不佳。克而瑞线下监控郑州主城区187个在售项目发现,“五一”期间项目到访约16481组,成交约921套,转化率约为6%,三个维度数据均为近四年同期低位,整体成交量与前三周周均成交量持平。

  克而瑞河南区域分析“五一”楼市表现认为,政府出台稳楼市政策,以激发市场购房需求,但经历2年多疫情反复,郑州市场不断积压与释放,刺激效果打折,整体反馈程度一般。

  5月11日零时起,郑州恢复正常生活秩序和生产经营(封控区、管控区除外),楼市成交逐步恢复,此后金融政策利好继续释放。

  继5月15日央行和银保监会宣布首套房商贷利率下调20个基点后,5月20日,央行下调5年期以上LPR至4.45%,各地首套房贷利率和二套房贷利率下限降至4.25%和5.05%。

  郑州多位房屋经纪人及银行个贷经理告诉记者,目前郑州首套房贷利率和二套房贷利率已下调至4.25%和5.05%。

  魏军及郑州新房经纪人章阳(化名)均向记者指出,房贷利率变化为市场带来实质性利好,上周末郑州新房市场、二手房市场的看房量和成交量均出现明显增长。

  “受房贷利率下降影响,上周末我带客户看了三个楼盘,售楼处的人都很多。” 章阳说,还向记者展示了所在公司发布的红色喜报:“郑西事业部5月22日单量突破100单”。

  魏军所在商圈上周末的带看量和成交量也有所提高,“现在房价不高,利率也低,最近刚需和改善客户都出来看房买房了,市场回暖了些。”

  与此同时,魏军认为,由于部分开发商资金压力较大,近期一些在售楼盘打折促销的力度也比较大,叠加新房支持组合贷,部分新房还可以进行首付分期,新房的成交量整体大于二手房成交量。

  “和前段时间相比,上周末的客户量变大了,但整体来看,楼市不是很热,还是观望的客户居多,很多人仍在期待政策的进一步放松。” 魏军说。

(责任编辑:常丹丹 HO016)

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