启程2023丨房地产行业如何面对新的一年?圈里圈外许下新年愿景

新闻 2023-01-24

启程2023丨房地产行业如何面对新的一年?圈里圈外许下新年愿景

2022年,房地产市场上演的剧情如过山车般跌宕起伏,在持续下行探底且一度出现加速下滑之后,终于在年末迎来重大转折。

这一年来,房地产行业经历了前所未有的巨大变局,许多房企仍在挣扎求生,而产业链上下的所有人也都持续经历着行业急转弯所带来的“阵痛”。

许多房企员工、中介主动或被动离职,留下的人也面临着工作压力加大、收入缩水的境况。在政策转向、疫情企稳后,有购房者光速上车,也有人持续观望。

对于地产业圈里圈外的人来说,2023年会是个好年吗?

房企员工:做足准备,积极等待信心回归

唐峰自2015年开始就投身房地产行业,从业已经8年。作为一名市场部经理,唐峰对于房地产业的变化十分敏感。

2015年至2021年间的房地产业,用他的话来说,“还处在黄金期的尾端”,房企规模和利润每年都有大幅上涨,很多房企都是在这个时候冲到了行业前列。

至于他自己,唐峰笑称升职加薪少不了,“当然也挺忙的,但不管是工资收入还是个人成长都很快,可以清晰看到行业呈现一个快速上升的态势。”

不过,2021年开始,唐峰明显感觉到公司乃至整个行业都出现了资金吃紧的情况。2022年,随着房企大范围违约,行业跌落到谷底,市场对房企的信心消失了。

“市场上风声鹤唳,很多人都担心,你们公司会不会是下一个违约的?”唐峰坦言,担忧情绪不断上升对公司销售和股价都产生了负面影响,他的工作压力也骤然加大。

在公司债务违约后,与债权人、合作商等进行沟通和谈判也成为了唐峰和同事们的工作之一。

“初期外部对于房企违约都比较不理解。”他直言谈判比较困难,“实际上是没得谈的,都会觉得你方案给的太差。大家的想法都是只想要钱,而且最好立马兑付。”

在那样的环境下,他感受到当时从公司员工、到外部的合作伙伴以及供应商、债权人等等,“关系实际上都相当紧张”。

由于资金紧张,部分房企迫切希望从成本端节流,裁员成为一件稀松平常的事情。唐峰透露,公司总部和区域分公司都根据业务需求变化进行了裁员,不同部门和条线的裁员力度有所差别。

好在,地产业的低谷期并非是无休止的,在度日如年的严寒中,行业终于迎来拐点。

2022年下半年开始,唐峰发现,有一些房企陆续谈成了债务的展期,“都是经过几个月慢慢沟通和打磨方案”。

进入2022年第四季度,“金融16条”等利好政策大量出台,信贷、债券、股权融资“三箭齐发”,强力为房地产化解金融风险,有力提振了行业信心。

提及前段时间的经历,唐峰感触颇深,“出现了问题之后,大家的一致想法都是去解决问题。初期因为都没经历过这种情况,比较无所适从,实际上各方都愿意为公司好起来做出努力。”

“债权人理解了公司资金紧张的困难可能是短期的,放缓了债务催收,表示相信公司能恢复、会等来好消息。债务展期成功了之后,不管是员工还是外部的合作伙伴,对企业的信心也在慢慢恢复,各方都愿意看到公司好起来。”

对于2023年,唐峰认为,随着政策力度不断加强,地产业信心也会不断增强,“房企整体的生存压力得到缓解,经营可能会面临快速的复苏”。

大浪淘沙,抱着不作为的心态、被动等待行业恢复的房企,可能面临出局。唐峰说,公司正在主动做好准备,做好债务的问题解决、运营的恢复以及与各方的沟通交流。

房产经纪人:新的一年有新气象

在楼市寒冬降临之时,作为连接着房企与客户的信息传递者,房产中介最先感受到市场的冷风。而当楼市回暖的时候,他们也是第一批察觉到风向变化的人。

“最近两个月按道理来说是淡季,但是去年12月和今年1月成交量反而比预期高了一些,主要集中在刚需这边。”杭州一家房产中介公司的经纪人彭文,对于市场变化有着切身感受。

回忆起去年的购房市场情况,彭文认为总体较差,杭州市二手房全年成交在6万套左右,而往年都在11万至12万套左右,“去年市区的新房市场基本没什么影响,不过周边和外围的成交减少了,像崇贤、临平、闲林等地”。

“整体市场往下走,价格不确定,买涨不买跌,所以大家观望情绪比较重。”对于房产成交量锐减,彭文觉得主要还是大环境不太好,客户收入也在缩水,所以买房信心不足。

这些从去年成交的不同房源类型占比中也能窥得一二,彭文说,去年周边次新二手房和市区次新二手房成交占比最大,包含回迁房、经适房在内的市区老破小和学区房降价幅度比较大。

寒意也在袭击着房产中介行业,随着去年市场成交量锐减,为应对难关,中介公司采取的最直接方式就是关店、裁员。

一位从业8年的房产经纪人秦丹回忆,过去一年里,为了降低营运成本,“公司撤店关店比较多,同时也进行了资源整合,对部分门店进行合并,以便减少公司房租等支出”。

据彭文所知,不管是他所在的公司还是其他中介公司,职能部门的裁员和合并非常多见,“一线像我们这样的经纪人离职的也差不多有30%左右”。

“经纪人行业本来就留不住人。”即使如此,去年的离职率之高还是令秦丹忍不住咂舌,“相比2021年上半年以前,现在房地产经纪行业受到的影响还是很大,大部分入行不久的新人经纪人,开单周期明显变长,离职率明显增加。”

彭文认为,一部分主动离职的经纪人主要是对市场不看好,再加上收入减少,所以才选择离职,“我身边有人的中介收入,在2022年减少到过去的差不多一半”。他补充说,“当然也有做得好的。”

步入2023年,彭文直言:“新年的一年有新气象,感觉今年会比去年好很多。”他认为疫情防控措施优化调整后,大家的生活都能回归正常,“希望今年的市场回归到2019年和2020年的状态。”

秦丹也认为,未来政府会出台更多利好房地产的政策,而且现在银行利息低、放款快,楼市会比较稳定,“市场不会出现大幅度增长或者降低”。

刚需购房者:“房票”失而复得,买完房才真正安心

2021年初来到杭州定居的齐姜,因为属于刚需,一边租房一边寻找着合适的房源,“不买房会有种用还月供的钱去租房消费的感觉”。

恰逢当时多地房价多年连年上涨、炒房屡禁不止,中央坚持“房住不炒”的定位,全国各地区、各部门持续稳地价、稳房价、稳预期,杭州也在2021年8月发布了楼市新政,进一步加强了对房地产市场调控。

齐姜不再符合购房条件,到手的“房票”飞了。她直言打击挺大,期望落空让人格外失落。

2022年2月之后,为支持合理住房需求,部分地区“因城施策”,提高公积金贷款额度、降低二套房首付比例等购房利好政策相继出台。当年5月,楼市松绑的接力棒也传到了杭州,杭州发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》表示,二手房购买方面,落户即有购房资格,外地户口也只需在杭连续缴满一年社保或个税即可。

在杭州新政落地后,齐姜的“房票”失而复得,迫不及待地开始看房,接连几个星期,一到周末就约上房产中介去实地查看线上“相中”的房源。这时,她明显感觉到市场上的房源变多了,中介的积极性也大大提高。

由于没有新房购买资格,齐姜瞄准了二手房,而且她也注意到,“近两年新房不仅有烂尾、延期的风险,房屋质量可能也会降低,所以买新盘还是有一定风险的”。

不到三个月,齐姜就选定了一套符合预期的房源,迅速付了定金,“因为担心时间拖久了又有变动,买完房才真正安心了。”

对于从严控房市到政策松绑间近一年的等待,齐姜十分感触,“之前带我看房的中介小哥都改行、联系不上了,我也一度以为自己只有待交足4年社保才能在杭州买房了。”

齐姜的买房故事只是杭州二手房市场回暖的一个缩影。根据诸葛找房数据研究中心,2022年9月以来,杭州二手房实现了连续3个月同比上涨,至11月成交量同比上涨53.68%。

与此同时,也有人仍在观望。曾经和齐姜一起看房的朋友肖明就还在等待,希望可以等到更低价位或是更满意的房源。

对于肖明的顾虑,齐姜也不是没有思考过,楼市利好政策持续加码下,晚些买房可能会更优惠,“但当时利率已经处在相对低位了,刚需迟早要‘上车’的,正好碰见了自己和家人都觉得比较满意的房源,所以还是想着不要错过。”

肖明也发现,“这几个月都没看到什么新房源,而且房东对市场又开始有信心,不像去年一样比较急着卖房了。”

对于2023年的房市走向,齐姜对杭州楼市也有一定信心,而且因为是刚需,“所以短时间不会考虑出手,所以短期浮动也没太大关系,主要是自己的房子自己住着比较舒服”。

房地产行业是国民经济的重要组成部分,对生产、投资、消费都有着重要影响。同时,也和人民生活息息相关,关系到百姓安居、生活幸福。

自2021年下半年以来,我国房地产市场出现明显的下行压力,2022年下半年行业加速下滑,乃至成为影响经济运行的风险因素。

在我国多措并举引导和支持房地产市场平稳发展下,2022年末,各方对市场的信心也在回归。中央经济工作会议明确,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。这为完善住房保障体系、房地产市场实现平稳健康转型发展指明了方向,将更好增进民生福祉,托举起更多人安居乐业的梦想。

(应受访者要求,文中唐峰、彭文、秦丹、齐姜、肖明均为化名)

(责任编辑:冀文超 )