二手房市场回暖是“假象”?

新闻 2023-01-19

二手房市场回暖是“假象”?

二手房市场回暖是“假象”?

  过去的一年,各种宽松政策优化贯穿整年,但市场依然低迷。最终,2022年的楼市以全国新房市场承压、二手房市场降温收官。

  二手房价格的变化趋势是楼市销售回暖的风向标,尤其值得关注。前不久,国家统计局公布的2022年12月份商品住宅销售价格变动情况显示,二手住宅销售价格环比下降城市有63个,刷新最近多年记录。

  中指研究院数据显示,2022年,15个代表城市二手房成交规模同比下降超15%。

  PART.01

  深圳二手房价格连续下跌21个月

  根据中国房地产指数系统百城价格指数,2022年,百城二手房均价累计下跌0.77%。12月,百城二手房均价环比跌幅扩大至0.22%,已连续8个月环比下跌。

  其中,以北京、上海等为代表的十大城市二手房均价环比下跌0.18%,较11月跌幅略有收窄;同比涨幅收窄至0.45%。

二手房市场回暖是“假象”?

  环比来看,2022年12月,十大城市二手房价格一涨九跌,唯一上涨的城市是上海,涨幅为0.23%;下跌城市中,南京、重庆环比跌幅较大,均超0.5%。

  同比来看,十大城市二手房价格同比四涨六跌,上海同比累计涨幅最大,为4.06%;深圳同比跌幅最大,为3.87%。

  58安居客房产研究院研究总监陆骑麟认为:2022年全国二手房市场整体呈现出先平后降的态势。

  具体城市来看,上海二手住宅成交量连续下降,但在房价方面稳步上涨。

二手房市场回暖是“假象”?

  12月,受疫情影响,上海二手住宅成交量约1.2万套,处于年内低位水平。但价格方面,业主心理预期仍相对较高,二手房价格环比上涨0.23%,同比累计上涨4.06%。

  深圳二手房市场量价齐跌,整体表现疲弱。

二手房市场回暖是“假象”?

  2022年12月,深圳共成交二手房近2100套,环比下降约5%;同比基本持平。但在价格方面,深圳二手房价格已连续21个月下跌,环比下跌0.28%,同比累计下跌3.87%。

  全年来看,2022年深圳二手住宅共成交2.2万套,较2021年下滑近50%;二手住宅价格2022年累计下跌3.87%。

  PART.02

  回暖的“假象”

  自去年12月,二手房市场便有所回暖。近日多家机构发布的1月楼市数据显示,二手房市场回暖趋势在2023年更加明显。

  贝壳研究院数据显示,1月上旬,50城日均成交量较去年12月日均增加39%,廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍。

  贝壳研究院数据披露,截至1月上旬,北京二手房市场日均带看量明显回升,增幅达40%以上,成交量则较12月翻倍。

二手房市场回暖是“假象”?

  但将时间轴拉长,却也能很直观地发现,当下二手房市场仍处于低谷回升阶段。

  浙商证券数据显示,近一周(1.7~1.13)18城二手房成交面积352.1万平方米,处于2020、2021、2022年的下游水平。

  “一线城市的市场降温在持续,环比新房价格持平,可以很清晰看到二手房全面下行。”58安居客研究院院长张波分析说。

  他分析到,北京、上海新房价格环比上涨并不代表市场热度回调,而是成交结构的变化,中高端成交占比提升是直接因素。

  北京的成交情况或是最佳的证明。12月上旬,北京的高房价板块代表万柳板块仅成交9套,但下半月成交翻倍至20套;截止到1月14日,21套房源已卖出。

  而且,2022年二手房在架房源的时长出现快速上涨,全年上涨34%,二手房挂牌均价同比下跌0.6%,而房东对价格的相对坚守,也是使房价并未明显下跌的主要原因。

  PART.03

  近3年热点城市稳步上涨

  2022年,更多核心一二线城市在取消二手房指导价、取消/放松限售、带押过户、认房不认贷、房贷首付比例及利率等方面将进行调整。

  目前来看,多维度的楼市刺激政策暂时还未对提振楼市起到明显作用。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,尽管房地产“市场底”迟迟未现,但如果把时间拉长到三年看,会有不一样的发现。

  他表示,通过对2020~2022年重点城市二手房房价盘点发现,经过三年疫情考验,不同城市房价的涨跌不一,50城中房价上涨的城市有18个,平均涨幅13.5%;房价下跌的城市有32个,平均跌幅8.3%。

二手房市场回暖是“假象”?

  尽管大多城市房价下跌,但一线城市、长三角、大湾区、成渝都市圈的房价依然比3年前有稳定上涨。

  许小乐认为,此轮房价下跌或许已经到底,未来将从核心城市开始逐步企稳回升。四季度以来,购房者的心态已出现些许变化,计划在未来半年内购房的比例显著回升,其中二线城市半年内有购房计划的比例达到21%,置业需求更偏向离市中心近、房子大一些。

  中指研究院认为,2023年全国楼市政策预计将继续保持宽松,更多核心一二线城市因城施策的力度有望进一步加大。

  整体来看,随着楼市政策持续宽松、疫情形势逐步好转、社会经济逐渐复苏,2023年楼市信心有望逐渐修复,居民购房意愿或将回升,全国二手房市场预计将迎来企稳修复。

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(责任编辑:冀文超 )